2013年房地产估价师备考辅导:《案例与分析》七
时间:2013-07-23
来源:房地产估价师考试网 浏览次数:71
【华夏培训网:中国教育培训第一门户】
选用估价方法时,尽量将成本法作为一种方法,尤其是收益性房地产的收益价格较高时,应使积算价格成为收益价格的补充;在有价无
选用估价方法时,尽量将成本法作为一种方法,尤其是收益性房地产的收益价格较高时,应使积算价格成为收益价格的补充;在有价无市或存在长期低(偏离市场)租金租约的房地产,则应更加重视收益价格。
确定估价结果时采用两种方法估价结果的简单平均值还是加权平均值,应根据市场情况决定,一般选用简单平均值。
在估价中选取可比实例、确定修正系数;预测未来现金流、确定报酬率;预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用;确定地价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率等时,保持客观、谨慎的尺度,使估价结果客观、公正、合理。
在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地查看。
在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧。
在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率不应偏低。
在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、报酬率、利润率等估价参数值的,应当优先选用;不选用的,应当在估价报告中说明理由。
典型试题:
( )用以满足建筑的使用功能的平面要求,包括建筑物的内部使用空间和交通联系空间的设计。
A.建筑体形设计
B.建筑立面设计
C.建筑坡面设计
D.建筑平面设计
【正确答案】:D
【答案解析】:建筑平面设计用以满足建筑的使用功能的平面要求,包括建筑物的内部使用空间和交通联系空间的设计是建筑平面设计的一个重要内容。参见教材P72.
一级行政机关办公楼、大城市火车站的耐火年限为( )。
A.100年以上
B.50~100年
C.40~50年
D.15~40年
【正确答案】:B
【答案解析】:参见教材P74.
房地产估价师考试