四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。
1.下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为(　　)。
A.商品房预售合同未经备案，合同无效
B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

2.李某所购房屋的建筑面积为(　　)㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92

3.签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请(　　)。
A.房屋预告登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋转移登记
D.商品房预售合同登记备案

4.按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为(　　)。
A.李某按成交价1%缴纳契税
B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税
C.李某抵押该房，减半征收印花税
D.李某出租该房，免征个人所得税
(二)
2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
5.该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为(　　)万元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000

6.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由(　　)参照评估确定。
A.人民法院
B.估价机构
C.拍卖师
D.开发商

7.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于(　　)万元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440

8.如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为(　　)。
A.无效应价
B.有效应价
C.可以成交的价格
D.不确定

9.如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为(　　)年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
(三)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。
10.该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应(　　)。
A.采取人工加固措施
B.降低地下水位
C.用大型土石方修筑地基
D.按条形基础砌筑

11.该综合楼住宅部分每层的建筑面积为(　　)㎡。
A.2916.67
B.3250.00
C.3437.50
D.3500.00

12.乙公司筹集建房资金利用的信用形式为(　　)。
A.银行信用
B.商业信用
C.民间信用
D.国家信用

13.甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为(　　)。
A.典型合同
B.双务合同
C.主合同
D.从合同

14.甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为(　　)元/㎡。
A.3228.73
B.3268.86
C.3346.91
D.3382.26

15.乙公司签订保险合同的当事人为(　　)。
A.丙商业银行
B.丁财产保险公司
C.甲公司
D.乙公司