1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许多人梦寐以示的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。P20

　　2、投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。P20

　　3、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。P20

　　4、房地产直接投资(1)房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2)房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有物业P21

　　5、房地产间接投资(1)房地产企业债券和股票投资：债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。(2)投资于房地产投资信托基金(REITS)：使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用(3)购买住房抵押支持证券(MBS)P21

　　1.房地产企业债券和股票投资

　　2.投资于房地产投资信托基金 优点：第一，收益相对稳定;第二，流动性较好，容易转换为现金。

　　按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

　　6、房地产投资的特性(1)位置固定性或不可移动性，是房地产最重要一个特性;(2)寿命周期长，房地产寿命可区分为经济寿命和自然寿命(3)适应性(4)各异性：是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产(5)政策影响性(6)专业管理依赖性(7)相互影响性P22

　　7、(一)房地产投资之利(1)相对较高的收益水平(2)能够得到税收方面的好处(3)易于获得金融机构的支持(4)能抵消通货膨胀的影响(5)提高投资者的资信等级P25

　　(二)房地产投资之弊(1)流动性差(2)投资数额巨大(3)投资回收期较长(4)需要专门的知识和经验P26

　　8、房地产投资风险的定义：从房地产投资的角度来说同，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小，完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。P27

　　9、风险与不确定性：标准方差越小，风险越小;标准方差越大，风险就越大。P27

　　10、房地产投资的风险主要体现在投入的资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。P28

　　11、面临的系统风险有：1)通货膨胀风险2)市场供求风险3)周期风险4)变现风险5)利率风险6)政策风险7)或然损失风险P28

　　12、(一)通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。按长期固定租金方式出租其所拥有的物业的投资者，实际上承担了本来应由租户承担的风险。

　　由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来减轻该风险对实际收益影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀与行业基准折现率的直接加和。



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