41.导致建筑物实体损耗的物质因素不包括（C）。

A.因使用产生的破损

B.随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化

C.技术更新

D.人为造成的破坏

[解析]引起建筑物实体损耗的物质因素包括：①因使用产生的破损；②随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；③因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；④人为造成的破坏。参见教材P478

42.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是（D）。

A.建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限

B.当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当

C.若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限

D.在评估中所指使用年限为实际使用年限

[答案]D

[解析]在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。

43.某钢结构厂房，主体建筑价值占80％，附属设备价值占20％，耐用年限分别为：主体建筑70年，附属设备40年。至评估基准日，该厂房已使用20年，则综合损耗率为（D）。

A.20％

B.25％

C.23％

D.33％

[解析]综合损耗率＝20÷70×80％+20÷40×20％=33％

44.建筑物的有形损耗是指由于（C）而引起的建筑物价值的损失。

A.使用和消费观念变更

B.受自然力影响和技术进步

C.使用和受自然力影响

D.经济上的因素和受自然力影响

[解析]本题考核点为建筑物的有形损耗的概念。建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。

45.当建筑物残值（B）时，建筑物的损耗率和成新率之和等于1。

A.大于零

B.等于零

C.小于零

D.大于等于零

46.某建筑物2004年4月开工建设，2005年4月因故停工，2005年10月复工，2006年2月竣工验收合格。该建筑物耐用年限应自（D）起计算。

A.2004年4月

B.2005年4月

C.2005年10月

D.2006年2月

47.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为（B）。

A.打分法

B.年限法

C.估算法

D.损耗法

48.在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与（D），因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。

A.装饰面材

B.门窗附件

C.防水做法

D.附属设施考试用书

[解析]本题考核点为建筑物损耗的确定办法的规定。另外，在实际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、卫、通风、电梯等设备，它们的经济耐用年限较主体结构短。装饰工程为了满足功能的需要和适应周边环境的需要，需多次进行改造，一幢建筑物主体耐用年限间可包含若干个装饰工程和设备工程的经济耐用年限。

49.《房地产估价规范》条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房（D）年。

A.40

B.50

C.70

D.80

50.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物（C）的比率作为建筑物的损耗率。

A.会计折旧年限

B.设计年限

C.耐用年限

D.使用年限

[解析]使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间的基础上的方法。



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