问答1：

 

　　1）没有进行现场查勘

 

　　2）租金应该用平均值，而且3个比较实例差异也较大

 

　　3）折现率不能用银行货款利率

 

　　4）计算年收益时没有考虑空置率

 

　　考后分析：1）好象题目说选用了收益法，并没有说第二种方法，只选用一种估价方法也是错的；2）提前询问评估意向，这个我认为没错，因为题目并没有说委托方的意向影响了估价结果。PS：本题空置率是考点，因为题目说了是空置的商业房产，而且年收益数直接是月租金*12，给这么多信息点肯定是有原因的。

 

　　问答2

 

　　评估范围：加油站土地、房屋建筑物及构筑物、装修、储油罐、加油机加油枪等机器设备、特许经营权等无形资产

 

　　收集的资料：企业营业执照、经营许可证、土地证、房产证、财务报表等经营收益资料、装修情况、机器设备规格型号等

 

　　考后分析：加油站的特许经营权是考点

 

　　问答三

 

　　1、可以作为比较实例（我还多写了市场法比较实际的要求，什么类似房地产、交易时间相近、正常交易或可修正为正常交易等）

 

　　2、需要作那些修正

 

　　1）实例A，要用市场租金对交易价格进行调整

 

　　2）实例B，利害关系人之间的交易，需要进行交易情况修正

 

　　3）实例C，相邻房地产的合并交易，也是需要进行交易情况修正

 

　　4）实例D，房地产形状是L形，需要进**地产状况修正

 

 

　　选择（题目顺序记不清楚，只记得大概）

 

　　1）再抵押价值，11 （房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5。15－2/0.5＝11）

 

　　2）补偿金额：16 （拆迁时的房地产市场价值）

 

　　3）拆迁公告不包括的内容：搬迁期限（其他的补偿方案、行政复议、行政诉讼一定是的，其实也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除）

 

　　4）一个什么评估项目，不适用的方法：修复法

 

　　5）拍卖底价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000*（5-3）=12000万元

 

　　6）有一个拍卖后优先扣除的费用：拍卖变现费用和税费

 

　　7）拍卖变现费用不包含：房地产税（用排除法先的，而且房地产税是房产持有人交的，交易的时候不用交）

 

　　还有一道题好象是需要计算的，计算难度不大



       房地产估价师考试