二、单项选择题(共65题，题号11-75，每题1分，共65分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有

　　一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)

　　11.在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水

　　平，是依据土地估价的( )进行的。

　　A.替代原则

　　B.供需原则

　　C.变动原则

　　D.预期收益原则

　　答案：C

　　解析：在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些

　　因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的

　　因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的

　　地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确

　　合理地估价。

　　12.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。

　　A.垄断地租

　　B.级差地租

　　C.绝对地租

　　D.农业地租

　　答案：C

　　解析： 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都

　　要缴纳地租。

　　13、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。

　　A、高于

　　B、等于

　　C、低于

　　D、无法判断

　　答案：A

　　解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供

　　给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨;其次，由于整个社会的资本有机构成的

　　提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，

　　地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

　　14.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。

　　A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能

　　B.中心地职能以商业、服务业为主

　　C.中心地职能包括社会、文化方面的内容

　　D.中心地职能包括制造业活动

　　答案：D

　　解析：中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。

　　15.路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。

　　A.平均深度

　　B.深度的中位数

　　C.深度的众数

　　D.城市统一确定的某一深度

　　答案：C

　　解析：设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

　　16.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重

　　置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧

　　法评估该建筑物的现值为( )万元。

　　A.250

　　B.304

　　C.324

　　D.340

　　答案：C

　　解析：重置成本1000元/平方米，残值率为5%，可使用32+8=40年

　　所以平方米现值={1000×(1-5%)×32/40}+1000×5%=810元

　　总面积4000平方米，该建筑物现值=810×4000=324万元

　　17.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括

　　( ) 。

　　A.管理费

　　B.土地税

　　C维护费

　　D.保险费

　　答案：D

　　解析：一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：

　　(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。

　　(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3%计算。

　　(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。

　　在房地出租中总费用的计算，房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可

　　按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。

　　18.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的

　　因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( )。

　　A.相同区域或同——供需圈

　　B.比较区域或同一供需圈

　　C.类似区域或同一供需圈

　　D.比较区域或类似区域

　　答案：C

　　解析：在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，

　　可称为二者处在类似区域，案例与待估宗地在同一区域，则为相同区域。

　　19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建

　　成宾馆，建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率

　　为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。

　　A..2145

　　B.2130

　　C.2040

　　D.2005

　　答案：D

　　解析：40年期使用权，96年取得至2009年，还剩27年，200÷9%×(1-1/(1+9%)27)=2005.3万元。

　　20.在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括

　　( )，、

　　A.土地取得费

　　B.土地开发费

　　C利息

　　D.税费

　　答案：C

　　解析：成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。投资利润=(土地取得费+

　　土地开发费+税费)×投资回报率





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