一、案例分析题(共2题，每题30分，共60分。请阅读并根据有关条件综

　　合分析回答问题)

　　(一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵

　　押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥

　　有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗

　　地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附

　　近无市政供水管网);宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽

　　的挡风树木，四周有砖混围墙;宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道

　　路，外有2千米长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物，其中，办

　　公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

　　企业用电来自3千米外的变电站;企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限

　　制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：

　　1. (本问题5分)在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解

　　土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?

　　A是集体还是国有 B.( ) C.( ) D.( )

　　2. (本问题5分)根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

　　3. (本问题8分)若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行

　　定义。

　　4. (本问题6分)若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，

　　所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方米。又

　　由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144

　　元/平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/平方米，并按照

　　70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/平方米。

　　列出上述操作过程中的错误点。

　　5. (本问题6分)假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由

　　法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.评估前需要了解的关键信息

　　(1)是否符合规划;

　　(2)建筑物是否合法;

　　(3)是否交纳清有关税费;

　　(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷);

　　(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。

　　(6)有下列答案的可增加0.5分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划

　　拨还是出让(或是否有产权证)。

　　2.已知的宗地个别条件

　　(1)宗地西高东低;

　　(2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形;

　　(3)地下水位适中;

　　(4)红壤软土;

　　(5)不临路;

　　(6)面积1500平方米;

　　(7)宗地内“四通一平”;

　　(8)无使用限制。

　　3.地价定义

　　(1)实际用途为工矿用地;

　　(2)设定用途为工业用地;

　　(3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线

　　内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整);

　　(4)设定开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线

　　内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整);

　　(5)土地使用权性质为划拨土地使用权;

　　(6)估价基准日定为2007年9月5.日;

　　(7)使用年期及剩余使用年期。4.过程中的错误点

　　(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由;

　　(2)不能以最低价标准为依据确定市场价;

　　(3)土地出让金扣除应以市场价为基础;

　　(4)抵押折扣不能作为评估结果。

　　5.前置条件

　　(1)划拨土地使用权性质不改变;

　　(2)购买方应具有竞买资格;

　　(3)土地用途不改变;

　　(4)专门土地拍卖场地;

　　(5)专业土地拍卖公司。

　　(二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接

　　受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其

　　中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该

　　图并回答以下问题。

　　1.(本问题6分)根据上图填写下面有关信息。

　　工作底图种类：(宗地图) 权利人：(黄坪旅游公司) 宗地编号：(5号)

　　所在街坊：(74) 地类：(242) 四至：(东临东安河、南临黄坪中学、西临丽景巷、北临大场路)

　　2. (本问题5分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息

　　(提示：不少于5个)。

　　A2006年取得商业用地使用权，B面积308平方米，C宗地为矩型、规则，D有一定坡度、南高北低，CⅡ级商业用地、E西面和北面临街，F临主街面长20米，G未设置抵押，H该宗地在丁字路口。

　　3.(本问题4分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息

　　(提示：不少于8个)。

　　1东安河有轻度污染，2周围有宗地有古树，3河岸为自然岩石层、牢实，4南面邻学校黄坪中学，5北面邻大场路，6路对面为百货商场，7西邻银行储蓄所，8西北邻邮局，9宗地较周围高程低。

　　4. (本问题15分)假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区

　　域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120平方米，经过你

　　的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要

　　计算步骤)。

　　估价师不能接受委托，判断依据如下：

　　宗地总面积308平方米，宗地为商业二级地段，基准地价为1200平方米，在不作修正的情况下，按基准地价计算该宗地的总价为308*1200=369600元=36.96万元，远远小于委托方需要贷款的评估价，

　　评估价至少为300/60%=500万元。

　　因此估价师不能接受委托

　　(二)答题要点及参考答案

　　1.填写有关信息

　　(1)工作底图种类：(宗地图);

　　(2)权利人：(黄坪旅游公司);

　　(3)宗地编号：(5);

　　(4)所在街坊：(74);

　　(5)地类：(242);

　　(6)四至：(东：东安河;南：黄坪中学;西：丽景巷;北：大场路)。

　　2.列出有关该宗地个别条件的信息

　　(1)用途：商业;

　　(2)土地面积：308平方米;

　　(3)临街，街角地;

　　(4)矩形，规则;

　　(5)南高北低;

　　(6)地质状况较好;

　　(7)建筑密度较低;

　　(8)向东发展受到限制。

　　3.列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息

　　(1)二级地;

　　(2)银行;

　　(3)商场;

　　(4)邮局(5)学校;

　　(6)道路;

　　(7)河流，略有污染;

　　(8)古桥。

　　4.对于估价师能否做出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计(1)不能接受;

　　(2)该地块容积率：120X5÷308=1.94;

　　(3)该区域商业用地平均容积率：2.00;

　　(4)该区域商业基准地价：1200元/平方米;

　　(5)该地块估计地价：1200X308=369600(元);

　　(6)该地块可能的贷款额：369600x60%=221760(元)。

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