二、报告判读题(共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题

　　和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估

　　价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则见各

　　题目中)

　　(一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标

　　注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。

　　1.估价对象建设期及利用方式分析

　　该地块为出让所得，根据X X经济技术开发区经济发展局文件《关于“X

　　X住宅小区”项目初步设计的批复》 (X X开经[2005]053号)，该地块将建

　　成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中

　　物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估

　　价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备

　　自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建

　　住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调

　　查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。

　　估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多

　　层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用

　　途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000

　　平方米，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银

　　行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，

　　容积率0.37，主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳

　　利用方式确定预期开发条件。

　　根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目

　　的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

　　2.预期售价确定及销售状况分析

　　根据X X经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开

　　发的别墅排屋平均售价在3500-4000元/平方米之间，考虑到该区域目前房地产

　　市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009

　　年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/平方米，则该物业预期总售价为

　　总售价=平均售价X建筑面积

　　=3500 X35000

　　=12250(万元)

　　通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般

　　均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评

　　估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销

　　售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀

　　售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。

　　3.开发总费用的确定

　　根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前

　　期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间

　　发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设

　　施缺口的有关费用，如5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设

　　费用;土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见

　　费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用

　　四大项。分别估算如下：

　　(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/平方米(按总建

　　筑面积)，则前期费用总计为

　　前期费用=前期费用标准X总建筑面积

　　=200 X35000

　　=700(万元)

　　并设定为开发初期一次性投入。

　　(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/平方米(按

　　总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为

　　建造成本：平均建造成本X总建筑面积

　　=700 X35000

　　=2450(万元)

　　并设定为开发期内均匀投入。

　　(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为

　　220元/平方米(按土地面积)，则小区建设费用总计为

　　室外建设费用二室外建设费用标准X土地面积

　　=220X95635=2103.97(万元)

　　并设定为开发期内均匀投入。

　　(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上

　　述(2) +(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。

　　管理费用=((2)+(3))X5%

　　=(2450+2103.97)X5%

　　=227.70(万元)

　　4.销售费用(分析过程略)

　　确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。

　　销售费用二总售价X8%

　　=12250 X8%

　　=980(万元)

　　5.利息率和利润率确定

　　(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴

　　现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6.03%。

　　(2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产

　　企业资产收益率的统计，结合X X市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情

　　况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

　　6.地价测算

　　根据假设开发法基本公式：地价二预期售价—总开发费用—利润—利息—销

　　售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：

　　总地价=[(12250—980)X40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250—980)X

　　60%/(1+6.03%)2+1.5/2] 一[700 +(2450 +2103.97 十227.70)/

　　(1+6.03%)2/2]X(1+24%)—总地价X24%

　　解上式得到：

　　总地价=2762.28万元

　　土地单价=2762.28÷95635

　　=289(元/平方米)

　　就上述报告片断，回答以下问题：

　　1. (本问题4分)你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为

　　什么?

　　答：不恰当，因为批准的设计批复为建设多层住宅，用地面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中

　　物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。

　　而将最佳用途改为建别墅，因此各项规划指标不合法，故估价对象的最佳利用方式的选择不恰当。

　　2. (本问题6分)请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标

　　或者因素。(提示：不少于6个)

　　答：1、用地面积2、建筑面积3、容积率 4、覆盖率 5、交通条件 6、自然环境状况，7、设计批复习 8、地质状况9、本区对住宅需求较大。

　　3. (本问题6分)报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市

　　场案例分析确定，在选择案例时有什么要求?(提示：不少于4个)

　　答1 、比较案例需在同一供需圈或区域 2、具有替代性、3、各项指标相当或相似 4、交易时间接近(不超过三年) 5交易正常或可修正为正常 6、档次相当

　　4. (本问题2分)报告中不动产开发前期费用中，有不应计人的项目，请指

　　出来。

　　答：不应计入不动产开发前期费用的有：5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设

　　费用。

　　5. (本问题12分)报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可

　　以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为户，分别

　　列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

　　答：总售价=3500 X35000 =12250(万元)

　　建造成本=700 X35000=2450(万元)

　　销售费用=12250X8%=980(万元)

　　利息=(P+700)*[(1+6.03%)2-1]+(2450+2103.97+227.70)X[(1+6.03%)-1]

　　利润=(P+2450+2103.97+227.7)X24%



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