报告判读题

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?

　　不恰当。存在的问题有：

　　(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地);

　　(2)不合法(规划批准为多层住宅)。

　　2.估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素

　　(1)设计批复;

　　(2)用途为多层住宅小区;

　　(3)容积率1.5;

　　(4)建筑覆盖率≤35%;

　　(5)环境状况表明很适合修建住宅;

　　(6)地质状况表明只适合修建多层住宅;

　　(7)本区域对多层住宅需求较大。

　　3.如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求

　　(1)多层住宅用地;

　　(2)位于本区域(或同一市场圈等);

　　(3)近期(不超过3年);

　　(4)正常销售;

　　(5)规模相当;;(6)档次相当。

　　(7)其他合理答案(1分)。

　　4.不动产开发前期费用中不应计人的项目

　　(1)电缆铺设费用;

　　(2)排水管道费用。

　　5.总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

　　(1)总售价=3500X35000。

　　(2)总开发费用=700+(2450+2103.97+227.70)或：建造成本=700X3500。

　　(3)销售费用=12250X8%。

　　(4)利息=(P+700)X[(1十6.03%)2—1]+(2450+21 03.97十227.70)X

　　[(1+6.03%)2/2—1]。

　　(5)利润=(P+700+2450+2103.97+227.70)X24%。

　　(二)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注

　　“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

　　1.确定房地出租客观租金

　　应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选

　　取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑

　　物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的

　　比准租金，其中，比准租金A：295.60元/平方米，比准租金B二311.50元/平方

　　米，比准租金C=280.88元/平方米。

　　根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均

　　值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：

　　客观租金=(295.60+311.50+280.88)÷3

　　=295.99(元/平方米)

　　2.计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015平方米)

　　房地年总收益二房屋建筑面积X租金

　　=9015 X295.99

　　=2134680(元)

　　3.计算房地出租年总费用

　　房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

　　(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的

　　3%，所以，

　　房屋出租经营管理费=房地年总收益X3%

　　=2134680 X3%

　　=64040(元)

　　(2)维修费。根据X X市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维

　　修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照X X市房产和

　　物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判 断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/平方米，耐用年

　　限60年，残值率为0。

　　房屋出租维修费=房屋重置价X2%

　　=9015 X750 X2%

　　=135225(元)

　　(3)保险费。根据调查， X X市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。

　　根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在

　　估价期日为基本完好房，成新率为75%。

　　房屋年保险费：房屋重置价X0.2%

　　=9015 X750 X0.2%

　　=13522(元)

　　(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租

　　金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。

　　房产税二房地年总收益X12%

　　=2134680 X12%

　　=256162(元)

　　营业税二房地年总收益X5%

　　=2134680 X5%

　　=106734(元)

　　税金合计=房产税+营业税

　　=256162+106734

　　=362896(元)

　　(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。

　　房屋年折旧费二房屋重置价X(1—残值率)÷剩余使用年期

　　=9015X750X(1—0)÷35

　　=193179(元)

　　(6)房地出租年总费用：管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费

　　=64040+135225+13522+362896+193179

　　=768862(元)

　　4.计算房地纯收益

　　房地年纯收益：房地出租年总收益—房地出租年总费用

　　=2134680—-768862

　　=1365818(元) 5.计算土地纯收益

　　(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。

　　(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。

　　(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。

　　房屋现值二房屋重置价X房屋成新度

　　=9015 x750 x75%

　　=5070938(元)

　　房屋纯收益二房屋现值X房屋还原利率

　　=5070938 x10%

　　=507094(元)

　　土地纯收益二房地纯收益—房屋纯收益

　　=1365818—-507094

　　=858724(元)

　　6.计算土地价格

　　总地价：土地年纯收益÷土地还原利率X[1—1÷(1十土地还原利率)使月年期]

　　=858724÷8%X[1—1÷(1+8%)35]

　　=10008428(元)

　　土地单价二10008428÷2504.1

　　=3996.82(元/平方米)(注：土地面积为2504.1平方米)

　　请根据上述报告片断回答以下问题：

　　1. (本问题5分)上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体

　　内容看，缺少哪些方面的说明?

　　答：1、未说明比较案例租金的计价单位(是年租金、是月租金、日租金)，2、未交待租金的增长趋势，3、未考虑空置率，4、未说明交易案例是否属于正常租金。未说明租金时点，未说明是客观市场租金还是个别租金。

　　2。 (本问题6分)上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘

　　上租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

　　答：1、未考虑空置率，2、未考虑坏账，3、未考虑可出租率，

　　3。 (本问题6分)上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依

　　据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?

　　答：方法一、无风险利率(一般用国债利率)+风险补偿率 方法二、内插法 方法三、(1)纯收益与价格比率法(市场法、市场提取法)(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)(3)投资风险和投资收益综合排序插入法。

　　4. (本问题3分)上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这

　　种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原

　　则是( D )。(只有一个选项正确，并请填在括号内)

　　A替代原则 B.最有效使用原则

　　C.预期收益原则 D.贡献原则

　　(二)答题要点及参考答案

　　1.依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明

　　(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金);

　　(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金);

　　(3)没有说明租金时点;

　　(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。

　　2.上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数

　　(1)可利用率(建筑可利用率);

　　(2)出租率(空置状况);

　　(3)损失率(租赁变动)。

　　3.计算土地还原利率的方法

　　(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法);

　　(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法);

　　(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法;

　　(4)其他合理答案。

　　


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