1.含义

　　总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。

　　2.确定客观总收益时候要注意以下问题

　　(1)求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

　　(2)在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

　　(3)有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。

　　3.现有合同的收益现值

　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

　　收益现值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

　　4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

　　客观收益年限=40-2-5=33年

　　基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)

　　收益现值=154 545.15*[[1-1/(1+10%)^33]/10%]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

　　5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

　　6.在确定收益值时，可以按照以下思路进行

　　(1)需以类似房地产的收益作比较;

　　(2)需对市场走势作准确的预测;

　　(3)必须考虑收益的风险性和可实现性。

　　(三)客观总费用(接近于财务管理中付现费用的概念)

　　1.定义

　　总费用是指取得该收益所必需的各项(付现)支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

　　2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

　　3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。