资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。

　　(一)资本化率的实质

　　1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率。

　　提示：这里实质上和教材第二章的内容一致， 请大家对比学习。

　　2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。

　　3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

　　(二)求取资本化率的方法

　　1.净收益与售价比率法(这个方法本质上和135的例题方法接近)

　　(1)收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。

　　(2)计算各个交易实例的净收益与售价比率法(这实质上就是投资收益率)，视作资本化率。中 华 考 试 网

　　(3)对所以实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

　　注意：

　　(1)在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。这样就有P=A/r，从而有r=A/P

　　(2)但是在教材135页那个例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×(P/A，i，n)=A/r A，从而有rA=A/P，在使用内插法才能够计算获得折现率r.

　　2.安全利率加风险调整值法

　　资本化率=安全利率(银行中长期利率)+ 风险调整值

　　3.各种投资收益率排序插入法

　　(三)资本化率的种类

　　1.综合资本化率

　　(1)定义

　　将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率

　　(2)适用对象及净收益的范围内涵

　　评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。





注册资产评估师考试